Жилищный хакинг: Как ваш дом может приносить деньги?

Ну что, друзья, сегодня мы разберём один из лучших секретов в мире недвижимости — как легально хакнуть покупку дома и превратить своё основное жильё в машину для печати денег!

И нет, речь не о мутных схемах, которые обеспечат вам бесплатную путёвку на курорт под названием “Федеральная тюрьма”. Мы говорим о ЖИЛИЩНОМ ХАКИНГЕ! — идеальном способе совместить налоговые льготы для основного жилья с высокой доходностью от инвестирования в недвижимость.

Недавно New York Post выпустил статью о том, как налоговые льготы могут превратить жилищный хак в Курочку, несущую золотые яйца

Итак, что же такое жилищный хак?

Это как получить бесплатно и гуакамоле, и сырный соус — только в этом случае ваш гуакамоле — это дом, а платить за него будет кто-то другой. Это практически магия в мире недвижимости.

Всё просто: покупаете дом на 2–4 квартиры, живёте в одной, а остальные сдаёте в аренду. Вуаля — вы и домовладелец, и инвестор в недвижимость одновременно.

Мой друг Майк купил триплекс. Он жил в одной квартире, сдавал две другие и угадайте что?

✔ Его арендаторы полностью покрывали его ипотеку.
✔ У него оставались свободные деньги, которых хватало, чтобы летать на Багамы раз в пару месяцев.

А мой другой друг, Дэйв? Он купил дорогую квартиру, и вместо того чтобы пить маргариту на пляже, он нервничает из-за взносов в ассоциацию домовладельцев.

Как думаете, кто поступил умнее?

Налоговые преимущества жилищного хака

Давайте поговорим о налоговых льготах — потому что кто не любит бесплатные деньги от налоговой службы?

Налоговые преимущества жилищного хака:

✔ Вычет процентов по ипотеке – Можно списать проценты с ипотеки на сумму до 750 000 долларов.
✔ Вычет налога на недвижимость – Можно списать до 10 000 долларов налога на недвижимость. И знаете что? Часть дома, сдаваемая в аренду, в этот лимит не входит! (А вот Дэйв не может вычесть свой сбор в ассоциацию домовладельцев… да, не очень).
✔ Амортизация – Можно списывать износ арендной части дома в течение 27,5 лет, даже если ваш дом в идеальном состоянии.
✔ Ремонт и обслуживание – Чинили что-то для арендаторов? Вычитается из налогов.

Я знал одного парня, который устроил вечеринку с тако в честь своих огромных налоговых вычетов.

Потом пришли его арендаторы… и пожаловались на повышение арендной платы.

Неловко.

Основное жильё vs. Второй дом vs. Инвестиционная недвижимость

А теперь давайте разберёмся, чем отличается основное жильё, второй дом и инвестиционная недвижимость. Потому что, поверьте, налоговая за вами следит.

✔ Основное жильё – Дом, где вы живёте большую часть года (адрес в водительских правах, регистрация избирателя и счета за коммунальные услуги должны совпадать).
✔ Второй дом – Если у вас есть ещё одна недвижимость, но вы не сдаёте её в аренду, налоговая считает её основным жильём, и вы можете вычитать проценты по ипотеке.
✔ Инвестиционная недвижимость – Если вы сдаёте дом в аренду, он подпадает под другие налоговые правила. А ещё ипотечные ставки выше, потому что никаких льгот, как для основного жилья, вы не получите.

Мой двоюродный брат думал, что сможет незаметно сдавать свой “загородный дом” на Airbnb каждые выходные.

Налоговая была не согласна.

Теперь он должен налогов больше, чем его ипотека.

Выбор правильной ипотеки для жилищного хака

Теперь давайте поговорим о финансировании. Потому что правильный выбор ипотеки — это разница между успехом и слезами над банковскими выписками.

Типы ипотек:

✔ FHA (ипотека Федерального агентства жилищного кредитования) – Всего 3,5% первого взноса, но нужно прожить в доме минимум год. Отлично для новичков, но не лучшее решение для максимальной налоговой выгоды.
✔ Обычная ипотека – 5–20% первого взноса, но лучшие ставки и налоговые преимущества. Если можете себе позволить, это лучший вариант.
✔ Ипотека для ветеранов (VA loan) – Если вы ветеран, вам спасибо за службу! Вам дадут ипотеку без первоначального взноса, низкие ставки и без страховки ипотечного кредита. Это режим “бог” в жилищном хакинге.

Мой друг Джейсон купил дуплекс с обычной ипотекой.

Через два года аренда покрыла его ипотеку, и он был готов покупать новый объект.

А мой другой друг? Всё ещё снимает. Всё ещё без денег.

Продажа & Частые ошибки

Итак, вы вошли в игру, сэкономили кучу денег на налогах и заработали на аренде. Что дальше?

✔ Освобождение от налога на прирост капитала – Если вы жили в доме 2 года из последних 5, вы можете не платить налог с прибыли до 250 000 долларов (500 000, если женаты).
✔ Возврат амортизации – Если вы списывали амортизацию, налоговая захочет свою долю при продаже. Так что будьте готовы!

Моя подруга Мария слишком рано съехала и получила огромный налоговый счёт при продаже дома.

А её сосед? Подождал шесть месяцев и ушёл без налогов.

—

Заключение

На этом всё, ребята! Теперь вы знаете, как одновременно стать домовладельцем и инвестором.

А если вам нужен эксперт по хакингу недвижимости в Южной Флориде, свяжитесь с Еленой Стажковой. Она

✔ Подберёт идеальный дом

✔ Поможет сдать его в аренду

✔ Найдёт адекватных арендаторов, которые платят вовремя

📩 Пишите на электронную почту или отправьте SMS на номер и она с вами свяжется.
elena@stazhkova.com
+1 305 433 3385