Санни-Айлс-Бич – это город на берегу океана в северо-восточной части округа Майами-Дейд в Южной Флориде. Город расположен примерно на равном расстоянии от  Майами и Форт-Лодердейла. Общая площадь города составляет около  3,7 квадратных километров. Несмотря на относительно небольшую площадь, население Санни-Айлс-Бич составляет около  22 000 человек. Санни-Айлс-Бич также известен как Маленькая Москва из-за большого количества русскоязычных жителей города.

Город принадлежит округам государственных школ округа Майами Дейд. Все жители зонированы на  Norman S. Edelcup / Sunny Isles Beach K-8 для начальной школы и K-8. Жители, которым нужна стандартная общеобразовательная средняя школа вместо K-8, могут записаться в среднюю школу  Highland Oaks. Старшая средняя школа Санни-Айлс-Бич – Alonzo and Tracy Mourning Senior High на кампусе Biscayne Bay.

Начнём с общей статистики по недвижимости в Санни-Айлс-Бич. Всего в городе больше 20 000 единиц недвижимости, что включает коммерческую и жилую недвижимость. Если отбросить коммерческую недвижимость и незастроенные вакантные участки земли,  у нас будет 19 374 жилых единицы. Из них только  369 объектов — это дома на одну семью, а остальные – это квартиры в многоэтажках,  их почти 17 тысяч единиц, а также около 2 тысяч номеров в кондо-отелях.

Давайте посмотрим, что происходит на уровне города — здесь я объединил все объекты недвижимости вместе, просто сгруппировав их по следующим категориям:  синие колонки — это дома на одну семью (как видите их не так много в Sunny Isles Beach),  светло-зеленые – квартиры в кондоминиумах, а  темно-зеленые — это квартиры в кондо-отелях.  Светло-коричневые колонки — это объекты которые находятся под контрактом, а  красные столбцы — листинги, которые были закрытые в течение выбранной недели.  Красная линия — это средняя запрашиваемая цена.

Итак, если мы посмотрим на последнюю неделю. На продажу выставлено 46 домов, 1079 квартир в кондоминиумах и 91 – кондо-отели. В то же время, по данным MLS, 378 объектов недвижимости находились под контрактом, а 13 объектов были проданы за последнюю неделю. Средняя запрашиваемая цена составляет около 2 миллионов долларов.

Теперь давайте проанализируем этот график. Во-первых, мы видим, что средняя запрашиваемая цена выросла более чем на 50% за последний год. Год назад, летом 2020 года, средняя цена предложения составляла около 1,3 миллиона долларов. Хочу здесь отметить, что это очень вводящее в заблуждение наблюдение. Это совсем не значит, что цены выросли на 50%. Действительно, как мы уже знаем, что в целом существует нехватка недорогой недвижимости на рынке, и в результате дорогая роскошная недвижимость поднимает среднюю цену в сторону более высоких цифр.

Затем мы видим, что инвентория недвижимости снизились с 2 700 в середине прошлого года до примерно 1 200, то есть объем снизились более чем на 50%. Тем не менее мы видим, что летом уровень инвентории стабилизировался на таком низком уровне. Еще раз хочу отметить, что мы смотрим на уровень всего города.

В целом, да, инвентория недвижимости стабилизировалась на самом низком уровне за многие годы, однако, будут здания, в которых инвентория сейчас растёт, будут здания, где инвентория продолжает снижаться, и будут даже здания, в которых на данный момент вообще нет ничего на продажу.

Для начала посмотрим на односемейные дома.  Самая старая постройка сегодня в Санни-Айлс-Бич — это дом, расположенный на Atlantic Isles.  Вот здесь его фотография с Google Maps — мы едва можете увидеть маленькую постройку, спрятавшуюся за пальмами. Atlantic Isles -это- один из самых старых районов в Южной Флориде. На острове до сих пор сохранилось 11 домов, построенных еще до 1950 года.

Одно строение даже включено в список исторически значимых объектов.  Это особняк, который находится в конце острова,  в нем даже есть гараж для лодки. Ходят слухи то что он был построен по заказу известного американского гангстера Al Capone, а гараж предназначался для скрытия отгрузок контрабанды.  Дом был построен в 1936 году и в настоящее время принадлежит мэру города Санни-Айлс-Бич.

В целом, дома на этом острове очень дорогие,  самый дешевый будет стоить 3 миллиона долларов. Самый дорогой дом оценивается в 11,5 млн  — это современный особняк площадью 7000 кв.м, построенный в 2005 году.

Другой район односемейных домов в Санни-Айлс-Бич  — это  Golden Shores. Самые старые дома здесь были построены в 1950-х годах, но есть и дома, построенные за последние несколько лет.  Вы можете купить старенький домик здесь который не на берегу залива чуть более чем за 1 миллион. Дом на набережной обойдется вам как минимум в 2 миллиона долларов, а самые дорогие современные дома будут доходить в стоимости до 10 миллионов долларов.

И последнее сообщество для домов на одну семью в Санни-Айлс-Бич — это  Golden Gate Estates and Marina в Санни-Айлс-Бич.  Это закрытый жилой комплекс, построенный в конце 90-х годов — у него есть собственная пристань для яхт, а некоторые дома расположены прямо на набережной. Самый дешевый дом здесь сегодня предлагается за 2 миллиона долларов.

Посмотрим, что происходит с инвенторией в этих районах. Разные цвета здесь обозначают размер собственности — в большинстве домов будет 3 или более спален. И синий цвет здесь для новостроек.  В Atlantic Shores инвентория всегда была низкой. А средняя запрашиваемая цена выросла с 4 миллионов долларов до 7 миллионов долларов за последний год.

В Golden Shores инвентория снизилась с 24 объектов в начале года до 6 домов на прошлой неделе. Средняя запрашиваемая цена выросла с 1,3 миллиона долларов до 2,5 миллиона долларов. В Golden Gate Estates и Marina инвентория также упала с 10 единиц в начале года до 4 единиц на прошлой неделе. Средняя запрашиваемая цена выросла с 1,7 миллиона долларов до 2,3 миллиона долларов. Также заметьте, что фактические продажи представлены на данном графике красными точками.

Как вы видите на этих диаграммах, инвентория ведет себя по-разному в разных районах, и отличается от общего уровня инвентории в Санни-Айлс-Бич.  Как мы видели на первом графике, на общегородском уровне запасы стабильны, но в некоторых районах инвентории падают. Что это значит? Это означает, что есть другие районы или здания, в которых инвентория сейчас растет.

До этого момента мы рассматривали районы с домами на одну семью. А теперь давайте посмотрим на многоквартирные здания. Мы начнем с самых старых зданий, построенных еще до 1970 или больше чем 50 лет назад. Здесь я буду рассматривать только крупные постройки.  Coastal Towers были построены в 1965 году, в них 421 квартира.  Кондо-отели Marco Polo и  Newport были построены в 1966 году. Marco Polo имеет 421 отельных номеров, а Ньюпорт — 246 номеров.

Здания Twin Arlen House были построены в 1968 и 1969 годах – в них по 312 квартир в каждом здании. Также в 1969 году был построен небольшой комплекс  Salem House. В нем 104 квартиры. Общее количество квартир, построенных до 1970 года, составляет 2 348 единицы.

А теперь посмотрим, что было построено в 70-е годы. Winston Towers — это комплекс из 7 зданий  — весь комплекс строился поэтапно. Первое здание Winston 100 было построено в 1971 году, а два последних корпуса 600 и 700 были построены в начале 80-х годов. В каждом здании около 400 жилых квартир.  Комплекс Ocean View состоит из 3 зданий: OceanView A, OceanView B, а также корпус Ocean Reserve. Они были построены в начале 70-х годов, и в каждом насчитывается около 400 квартир.

Комплекс «Авила» состоит из 4 отдельных зданий — все они были построены в 1972 году, по 90 квартир в каждом здании.  А Avila South — это отдельное здание с 196 квартирами, построенное в 1973 году.  Здание Arlen House East было построено в 1975 году — это сейчас самое большое здание по количеству квартир в Санни-Айлс-Бич – в нем насчитывается почти 600 квартир.

Комплекс Plaza of Americas был построен в 1979 году и имеет более 800 квартир в 4 отдельных зданиях. И, наконец, в 1980 году был построен комплекс  Poinciana Island — здесь 190 таунхаусов и многоуровневых кондоминиумов, которые находятся на набережной.

Мы пропустили здесь несколько небольших кондоминиумов, таких как Caribbean Breeze, Fairview, Marbella, а также Tropicana Building на берегу океана — все они имеют менее 100 квартир. А всего в 70-х годах в Санни-Айлс-Бич было введено в эксплуатацию более 7000 квартир.

Итак, а у каких сообществ самые низкие инвентории, и где уровни инвентории  продолжают снижаться? Сначала, что удивительно, мы увидим Марко Поло. Хотя это очень стареющий кондо-отель, номера здесь очень популярны среди инвесторов. Многие люди покупают гостиничные студии, чтобы использовать их как квартиру для отдыха, а также сдают эти номера в краткосрочную аренду. Инвентория упала с 80+ номеров в начале года до всего 18 студий на прошлой неделе. Средняя цена продажи выросла с 120 до 190 тысяч.

Второй комплекс с очень низкой инвенторией — это остров Poinciana Island. Это очень популярный район таунхаусов и многоуровневых кондоминиумов. Из-за пандемии многие люди теперь предпочитают такой тип собственности, потому что они удобны для удаленной работы, и одновременно дают возможность для различных форм отдыха и развлечений.

Инвентория здесь снизилась с типичных 20 объектов до всего 5 единиц на прошлой неделе. Средняя запрашиваемая цена сейчас колеблется в районе 1 миллиона долларов против 700 000 год назад.

Низкая инвентория это — отличная возможность для владельцев быстро продать свою недвижимость по высокой цене. Но, как я уже упоминал, не во всех сообществах существуют благоприятные условия для продавцов сегодня. Вот диаграмма для одной из башен Winston Towers — как видите, в мае инвентория в здании была крайне низкой — на продаже было всего 2 квартиры. Летом инвентория начала накапливаться и сейчас составляет 12 квартир — это самый высокий уровень почти за год.

Обратите внимание, что ситуация отличается от одного здания к другому даже в пределах одного и того же комплекса. Здесь я намеренно не указываю точно само здание, которое подвергается сейчас накоплению инвентории. Рекомендую вам обратиться к лицензированному риелтору, и он или она могут помочь вам получить информацию о том здании которое вас интересует.

Теперь посмотрим на здания, построенные в 90-х годах. 90-е годы начались с капитальной перестройки береговой линии в Санни-Айлс-Бич. Здания Oceania 1, 2 и 3 были построены между 1990 и 1993 годами. В каждом здании около 180 квартир.  Florida Ocean Club был построен в 1995 году и в нем насчитывается 105 квартир.

Здание Sands Pointe было построено в 1996 году – в этом здании 226 квартир. Здание Pinnacle было построено в 1998 году – в нем насчитывается 242 квартиры. А в последний год 20 века было сдано два здания: здание Millennium со 127 квартирами и  здание Ocean 1 с 241 квартирой.

К западу от Коллинз-авеню было построено несколько зданий.  Oceania 4 была построена в 1995 году на частном острове — в здании 178 квартир, а также есть собственная пристань для яхт.

Также  несколько других небольших бутик-зданий были построены в центральной части Санни-Айлс-Бич. Большинство этих зданий имеют французские имена. Я подозреваю, что они были созданы для канадских пенсионеров, которых тут еще называют зимними птицами. Либо были построены застройщиком с французскими корнями. Всего в 90-е годы было введено в эксплуатацию около 2000 квартир.

А Теперь давайте посмотрим на инвенторию и в каком здании меньше всего квартир выставлено на продажу. Что означает благоприятные условия для продажи недвижимости? В целом, почти во всех зданиях 90х годов наблюдается низкий уровень инвентории. Особняком стоит здание Oceania 4 — по состоянию на прошлую неделю на рынке была выставлена только одна квартира, а в целом инвентория за 1 год снизились с 18 до всего 1 объекта.

Но если мы посмотрим на другое здание в комплексе — к примеру Oceania 3 — здесь инвентория тоже низкая. Но самый низкий уровень всего в одну квартиру был еще в мае,  а теперь мы видим, что объем инвентории начинает расти, и в настоящее время 6 квартир выставлены на продажу.

Ещё одно здание, в котором инвентория растет — это кондоминиум Sand Point Ocean Beach Club. Всего несколько месяцев назад на рынке не было ни одной квартиры, а теперь продается 6 квартир в здании. Кроме того, средняя запрашиваемая цена не сильно изменилась за последние 12 месяцев, и в настоящее время составляет 1,25 миллиона долларов за 3х или 4х комнатные квартиры.

Теперь переходим в 2000-е годы — это было время строительного бума на рынке недвижимости в Санни-Айлс-Бич. За это время было построено 28 зданий, большинство из которых расположены на берегу океана. Кондо-отель Oceanpoint beach club был построен в 2000 году. В нем 166 номеров, а здание сейчас под брендом сети отелей Hilton DoubleTree. Здания Ocean 2, Ocean 3 и Ocean 4 были построены между 2001 и 2005 годами. Это массивные здания, в каждом из которых больше 200 квартир.

На противоположной стороне Коллинз-авеню, в западной части города, были построены следующие здания: последнее здание Oceania Building —  Oceania 5 со 167 квартирами в 2002 году,  Marina Bay Club с 100 квартирами в 2002 году,  Porto Bellagio — это комплекс с 4 отдельными зданиями, насчитывающее более 500 квартир, было построено в 2003 году. Бутик здание  King David с 88 квартирами было построено в 2005 году.

Вернемся к берегу океана. Кондо-отель M-Resort, или еще оно называется Marenas на 234 квартиры, было построено в 2005 году.  La Perla на 326 квартир было построено в 2006 году,  Sayan здание на 90 квартир было построено в 2007 году, а кондо-отель  Sole на 165 квартир построен в 2007 году.

Первое из зданий под брендом Трампа,  кондо-отель Trump International с 373 квартирами, было построено в 2003 году, рядом с ним  в 2006 году построили здание Trump Palance с 274 квартирами, а в 2008 году — Trump Royale с 382 квартирами.  Trump 1, 2 и 3 были построены в южной части Санни-Айлс-Бич. В каждом здании по 271 квартире, а построены они были в период с 2008 по 2010 год.

Курортное здание Acqualina с 248 квартирами было построено в 2006 году. Jade Beach с 249 квартирами было построено в 2008 году. Jade Ocean с 255 квартирами было построено в 2009 году. Башни-близнецы Turnberry Ocean Colony с 130 и 128 квартирами были построены в 2006 и 2007 годах.

И, наконец, три башни  Сен-Тропе были построены через дорогу от океана в 2009 и 2010 годах. В этих трёх зданиях около 300 квартир.  А всего с 2000 по 2010 год было введено встрой более 5,000 квартир в Sunny Isles Beach.

Давайте теперь изучим состояние дел на рынке. Здание King David имеет крайне низкую инвенторию на данный момент — она колебалась от 1 до 3 единиц в течение последних 2 месяцев. Если вы владеете недвижимостью в этом здании, у вас не должно возникнуть проблем с продажей квартиры сегодня по хорошей цене.

В здании La Perla инвентория также низкая, хотя вы можете видеть, что она уже начала немного накапливаться, и на данный момент 15 квартир выставлено на продажу, по сравнению с 5 единицами в июне.

Здание со существенной инвенторией сегодня — это Acqualina. Сейчас продается 19 квартир, это чуть меньше, чем было год назад. Средняя цена продажи выросла с 2,5 миллионов до 3,5 миллионов долларов, или на 40% всего за 1 год. Подводя итог, можно заметить, что более новые здания с ценами ниже 1 миллиона пользуются большим спросом. А в более дорогих зданиях на берегу океана имеется заметный выбор для покупок, потому что не слишком многие покупатели могут позволить себе такие дорогие квартиры.

Посмотрим на здания, построенные за последние 10 лет. Здесь мы можете заметить следующую тенденцию в Санни-Айлс-Бич, которая уже держится больше 30 лет. С каждым годом здания становятся всё более роскошными и эксклюзивными. Квартиры будут иметь гораздо большую жилую площадь, а удобства и функции становятся более впечатляющими и эксклюзивными. Цены же на такие апартаменты могут доходить до десятков миллионов долларов.

Ультра-люксовое здание Regalia было построено в 2014 году в северной части Санни-Айлс. В здании всего 39 квартир, и каждая квартира занимает целый этаж. Размер такой квартиры составляет более 500 квадратных метров, а цены начинаются от 8 миллионов долларов.

В 2015 году было построено два здания: на берегу океана  Mansions at Acqualine на 84 квартиры и  более доступное 400 Sunny Isles Beach с 229 квартирами в западной части города.  В 2016 году у нас построилась башня Porsche со 132 резиденциями. Здание известно тем, что в каждой квартире есть свой гараж на несколько автомобилей, прямо на этаже. И есть лифт, на котором машины поднимаются в резиденцию.

Также в 2016 году было построено здание Chateau на 81 квартиру. Muze было построено в 2018 году с 62 апартаментами. Armani Casa с 322 квартирами и Parque Towers с 319 квартирами были построены в 2019 году. Ультра-люкс Turnberry Ocean с 143 квартирами и Ritz Carlton с 204 квартирами были достроены в 2020 году. В целом, почти 2000 люксовых резиденций были введены в эксплуатацию за последние 10 лет в Санни-Айлс-Бич.

Все эти новые здания имеют значительный объем инвентории на данный момент, и сегодня покупатели могут выбирать наиболее подходящую резиденцию из большого набора различных вариантов и заключить выгодную сделку. Здесь я включил диаграммы для нескольких зданий: вверху у нас есть дома на берегу океана  Armani Casa и Prosche Tower, а внизу у нас здесь здания, построенные к западу от Коллинз Avenue Parque Towers и 400 Sunny Isles. Как видите, все здания имеют хороший уровень инвентории, и средняя запрашиваемая цена также не сильно выросла за последние 12 месяцев.

В заключение, как вы узнали из этой статьи, дома для одной семьи и таунхаусы пользуются очень высоким спросом и, как следствие, не так много сейчас в наличии вариантов таких резиденций. Кроме того, очень сильным спросом пользуются кондоминиумы стоимостью менее 1 миллиона долларов в ухоженных зданиях, таких как  King David или Oceania IV и V. Если вы владелец такой недвижимости, сейчас очень подходящее время для продажи.

Также есть здания, где есть много вариантов для покупателей. Просто если вы хотите иметь хороший выбор недвижимости, то это как раз те здания на которые стоит обратить внимание сегодня.

Это несколько зданий в Winston Towers, также здание на берегу океана Sands Pointe, и более новые постройки такие, как 400 Sunny Isles,  Parque Towers и  Porsche Tower. Как мы видим, многие квартиры в новостройках всё ещё ищут своих покупателей, в основном потому, что это очень дорогие квартиры, которые большинство покупателей не могут себе позволить.

Leave a comment

Sign in to post your comment or sign-up if you don't have any account.