Как известно, пандемия коронавируса изменила предпочтения домовладельцев. Теперь многие предпочитают жить в таунхаусах или односемейных домах, и стараются избегать проживания в многоэтажках. В собственном доме у вас будет больше личного пространства и появится прекрасная возможность избегать больших групп людей. Кроме того, миграция во Флориду из других штатов и низкие процентные ставки создали дополнительный спрос на дома и таунхаусы.

Сегодня мы расскажем вам о Aventura Isles – одном из очень популярных комплексов односемейных домов и таунхаусов в Майами, и о том, как высокий покупательский спрос повлиял на местное ценообразование и инвенторию.

Несмотря на то, что сообщество называется Aventura Isles, оно находится не в городе Aventura и даже не принадлежит ни к какому местному муниципалитету. Технически Aventura Isles относится к округу Miami-Dade.

Расположение сообщества очень удобно — оно находится всего в 15 минутах езды от океана, Aventura и Sunny Isles Beach. Кроме этого, оно расположено на равном расстоянии от городов Miami и Fort Lauderdale.  Если вы работаете в этих городах, то поездка займёт примерно 30 минут. Крупные аэропорты, такие как Майами Интернешнл и Форт-Лодердейл-Голливуд Интернешнл, находятся примерно в 25 минутах езды от Aventura Isles.

Сообщество было построено поэтапно между 2013 и 2015 годами на месте бывшего поля для гольфа клуба Williams Island County Club. Всего в сообществе насчитывается 652 единиц жилья. 166 из них — таунхаусы, а остальные – это односемейные дома. На территории сообщества расположен бассейн, общественный центр, детские игровые площадки. Также вокруг сообщества проложены пешеходные дорожки.

Ежемесячные сборы ассоциации зависят от типа строения. Для односемейных домов они составляют 400-500$ в месяц. Для таунхаусов — от 450 до 560$ в месяц. Сборы ассоциации выше для таунхаусов, потому что в них также входит обслуживание экстерьера здания. В односемейных домах ответственность за поддержание внешнего вида здания лежит на домовладельце.

Таунхаусы имеют 4 различные конфигурации. Самая маленькая модель — Azalea с 3 спальнями, 2,5 ванными комнатами и жилой площадью 1671 квадратных футов (155 кв.м). Самая большая модель Orchid имеет 4 спальни, 3 полные ванные комнаты и площадь 1920 квадратных футов (178 кв.м). Во всех таунхаусах есть гараж на 1 машину.

планировка Orchid

Односемейные дома бывают 3х серий, и в каждой из них есть 4 различные модели:

Серия Island — это дома начального уровня. Все они расположены внутри сообщества с видом на задний двор, граничащим с соседским. Меньшие модели Amelia и Bermuda имеют 3 спальни, а модели Captiva и Sanibel — 4 спальни. Все модели этой серии включают 2 полные и одну половинную ванную комнату (дамскую комнату), а также гараж на 1 машину.

Серия Caribbean — это дома среднего класса, с видом, как и в Island, на внутреннюю часть сообщества или на небольшое озеро. Меньшие модели этого типа —  Antigua и Barbados, с 3 спальнями, 2,5 ванными комнатами и гаражом на 1 машину. Модели Cayman и San Lucas являются более крупными домами – в них есть 1 дополнительная спальня и 1 дополнительное место для автомобиля в гараже.

Серия Jewel — это более просторные дома премиум-класса. Большинство из них — это дома на границе посёлка, без соседей за оградой заднего двора. Из многих домов открывается прекрасный вид на канал или озеро. Diamond — самая премиальная модель с 5 спальнями и 4 полными ванными комнатами. Все остальные модели этой серии имеют 4 спальни и 2,5 ванные комнаты.


Разберёмся с инвенторией, используя недельный график. Сначала, в качестве примера, чтобы понять, как работает диаграмма, давайте рассмотрим таунхаусы.

Верхняя часть диаграммы представляет объекты, которые активно продаются на рынке, а нижняя часть диаграммы представляет объекты находящиеся в состоянии оформления сделки, а также сделки закрытые в течение прошлой недели.

Как читать диаграмму? Например, в течение недели заканчивающейся 9 мая было выставлено на продажу 7 таунхаусов: 2 модели Azalea, 1 Jasmine, 1 Hibiscus и 3 модели Orchid. В то же время 2 таунхауса находились в состоянии оформления сделки, а также 1 таунхаус был продан в течение этой недели.

Теперь давайте посмотрим на инвенторию по всему сообществу. Всего несколько месяцев назад, в марте, на рынке было выставлено 6 таунхаусов и только 2 дома. Затем в мае произошло кое-что интересное. Внезапно за одну неделю сразу 4 таунхауса были проданы. Это привело к очень низкой инвентории — всего в одну единицу, которая продержалась почти два месяца.

В то же время инвентория односемейных домов выросла с 2 единиц в мае до 6 единиц в июне. Возможно, это инвестор, который решил купить сразу несколько таунхаусов в мае, или же несколько владельцев домов решили переехать в таунхаусы.  

Мы можем отследить эти отдельные продажи и получить имена старых и новых владельцев из публичных данных и попытаться найти связь. Но даже без анализа можно сделать вывод, что июнь и июль были лучшими месяцами для продажи таунхауса. Но в то же время март и апрель были лучшими месяцами для продажи односемейного дома. Если вы покупатель, то лучшее время для покупки дома были май и июнь, а если вы хотели купить таунхаус в Aventura Isles, то нужно было успеть сделать это до мая.

Хотим отметить, что несмотря на то, что в апреле на рынке было выставлено 6-8 таунхаусов, что являлось более высоким уровнем инвентории по сравнению с июнем и июлем, но это всё равно ещё очень низкий уровень по сравнению с историческими нормами.

Нижняя часть графика представляет объём сделок под контрактом и продажи. Только за 2 недели июля было закрыто 6 сделок по продаже таунхаусов, зато в июне не было ни одной сделки по продаже домов.

Теперь посмотрим на цены

Фиолетовая линия представляет среднюю цену выставленных на продажу объектов, а красные точки — средние цены проданных объектов. Неудивительно, что из-за низкой инвентории средняя цена на таунхаус выросла с $377,000 в марте до $454,000 в конце июля. Что касается домов, то средняя цена на них выросла с $545 000 до $723 000.

Неясно, изменится ли ситуация в ближайшие месяцы. С одной стороны, у нас немного понизились процентные ставки, и пандемия стала оказывать меньше влияния на предпочтения людей. С другой стороны, люди продолжают переезжать из многоэтажек в таунхаусы и в односемейные дома.

Уровень инвентории постоянно колеблется, поэтому покупка или продажа на пару недель позже или раньше позволит выбрать самый подходящий вариант, а также сэкономить десятки тысяч долларов.


Leave a comment

Sign in to post your comment or sign-up if you don't have any account.