POINCIANA ISLAND – Поселок Таунхаусов в Майами: Как Высокий Спрос Отразился на Инвентории и Ценах

Рассмотрим сообщество  Poinciana Island Yacht and Racquet Club в Sunny Isles Beach. Сообщество было построено в 1980 году и занимает весь остров Poinciana. Всего на острове 190 таунхаусов и квартир. У большинства из них есть закрепленные доки и пристани, где вы можете припарковать свою лодку.

Сто квартир представляют собой двухэтажные таунхаусы. Они расположены на восточной стороне острова и обращены на юг или на север. Сразу за каждым из этих таунхаусов есть причал. Они имеют 3 различные конфигурации, обозначенные как модели A, B и D. Модели A и B — это угловые таунхаусы с расширенной планировкой.

Девяносто из оставшихся квартир расположены в 6 зданиях на западной стороне острова. В каждом здании 6 двухэтажных квартир, занимающих 1-й и 2-й этажи (это модели E и F), затем 6 двухэтажных квартир, занимающих 3-й и 4-й этажи (модели G и H), две одноэтажные квартиры на 5-м этаже (Модель J) и одноэтажная квартира пентхаусного типа на верхнем 6-м этаже (Модель K).

Сообщество имеет территории общего пользования, включая бассейны, теннисные корты и общественный центр. Остров расположен прямо через Collins Avenue от океана. Месячная плата за обслуживание колеблется от 800 до 900 долларов в месяц в зависимости от модели.

---

Давайте посмотрим на инвенторию. В начале года на продажу было выставлено 19 объектов, что соответствует типичному уровню за последние несколько лет. В течение 2021 года инвентория неуклонно сокращалась и достигла самого низкого уровня – всего 3 жилые единицы в мае месяце. В июне она немного восстановилась, но по состоянию на конец июня на рынке было всего 4 таунхауса.

Нижняя часть диаграммы представляет квартиры и таунхаусы которые находятся в состоянии оформления сделки – как вы видите, этот объём также неуклонно сокращался из-за своей зависимости от общего уровня инвентории. В плане продаж год начался медленно. За первые 3 месяца было заключено только 4 сделки. Но в апреле, всего за месяц было зафиксировано 5 отдельных продаж. Три сделки в мае и 4 продажи в июне, что полностью съело всю доступную инвенторию.

---

Теперь посмотрим на цены: коричневая линия представляет собой среднюю запрашиваемую цену на недвижимость которая выставлена на продажу, а красные точки – цены за проданные объекты. Неудивительно, что средняя цена объекта в поселке выросла с 700 000 $ в начале года до чуть выше 1 000 000 $ в конце июня. Основным движущим фактором роста цен является исторически низкий уровень инвентории на рынке недвижимости.

Ожидается, что в ближайшие месяцы ситуация изменится. С одной стороны, процентные ставки уже немного подросли, и предпочтения покупателей меньше подвержены пандемии. С другой стороны произошло трагическое событие в Surfside, которое пока не понятно как отразится на состоянии рынка недвижимости. Некоторые покупатели будут стараться держаться подальше от построек, построенных до 1990 года, в то время как другие могут предпочесть переехать из многоэтажного дома в двухэтажный таунхаус.