КАТАСТРОФА В Surfside: Как обрушение здания Champlain South повлияло на рынок недвижимости в Майами

Все мы знаем о трагедии в Surfside, где среди ночи в четверг, 24 июня 2021 года, обрушилось 13-этажное здание. С момента события прошло более 2 месяцев, и в этой статье мы рассмотрим продажи недвижимости, чтобы понять, как крах Surfside повлиял на состояние местного рынка.

Surfside – прибрежный городок в округе Miami-Dade в Южной Флориде. Город расположен к северу от Miami Beach и к югу от Bal Harbour. Общая площадь города составляет всего 1 квадратную милю (2,5 квадратных километра), а население составляет около 5600 человек. Половина жителей города говорят по-испански. Surfside также является самой еврейской общиной Майами. Здесь сейчас живет около 2500 евреев.

Этот город принадлежит округам государственных школ округа Miami Dade. Начальная государственная школа Ruth K. Broad/Bay Harbor K-8 Center располагается на острове Bay Harbour Islands. Это очень хорошая школа с рейтингом 10 из 10 согласно сайту Great Schools. Cредняя школа называется Miami Beach Middle Nautilus, а старшая школа – Miami Beach Senior High.

Известные люди, которые живут в Surfside – это Иванка Трамп и Джаред Кушнер. В настоящее время они снимают квартиру в недавно построенном здании Arte Building. Они планируют переехать на соседний остров Indian Creek, как только закончат строительство своего нового дома. Вы также можете найти и других знаменитостей в Surfside – так российский певец Валерий Леонтьев живет в частном доме в западной части города.

А теперь давайте посмотрим на недвижимость в Surfside. Всего в Surfside 26 жилых домов на берегу океана. В этих домах почти 2000 квартир. Самый старый из них Seaway Villas Condos – был построен в 1936 году и недавно его снесли, чтобы освободить место для расширения соседнего комплекса Surf Club Fours Seasons.

Три здания были построены до 1960 года: это Seaside Terrace (построено в 1948 году), Hillcrest Coop (построено в 1949 году) и Regent Place (построено в 1951 году). Все они действительно очень маленькие по современным меркам. У Seaway Villas было 27, у Seaside Terrance – 14, Hillcrest Coop -24, а у Regent Place было 34 квартиры в двух отдельных зданиях Северном и Южном.

В этих зданиях не было никаких активностей по покупке/продаже за последние 12 месяцев. Скорее всего, это из-за старости, так как есть уже планы заменить эти здания более новыми постройками, как это случилось с Seaway Villas Condo.

Первый бум строительства недвижимости начался в 60-х годах 20-го века. В следующие 20 лет в Surfside было построено 5 новых зданий. Все они были не ниже 11-ти этажей и в каждом было более 100 квартир. Все эти здания были построены до постройки здания Champlain South.

Carlisle было построено в 1965 году, Spaiggia построено в 1965 году, Four Winds в 1967 году, 9500 Ocean в 1970 году, и здание Manatee было построено в 1974 году. Последние суммы сделок в этих зданиях варьируются от 300 000 до 600 000 долларов в зависимости от площади и формата самого здания. Типичное жильё – это 2-3-комнатные квартиры площадью 900-1100 квадратных футов. (83-102 кв.м)

В 1980 году было построено всего 3 здания, в том числе рухнувшее здание Champlain South. Champlain North был построен в то же время, что и Champlain South одним и тем же застройщиком. По этой причине в северной башне Champlain проводится тщательное расследование в данный момент, чтобы выяснить есть ли какие-либо проблемы с конструкцией. И третья башня 80-х – это здание Marbella, построенное в 1989 году.

До обрушения южной башни Champlain 3-4-комнатные квартиры продавались по цене от 500k до 1 миллиона долларов. Последней продажей в Champlain South была трёхкомнатная квартира площадью 1748 квадратных футов (162 кв.м) за 710000 долларов, всего за неделю до катастрофы. В настоящее время продается двухкомнатная квартира в северной башне Champlain за 725 000 долларов и четырёхкомнатная квартира в здании Marbella за 1,25 миллиона долларов.

В 1990 году было построено 4 здания, в том числе последнее здание в Champlain East – восточная башня на 98 квартир. Другие башни – это ​​Waves со 106 квартирами, построенная в 1991 году,  Mirage с 108 квартирами, построенная в 1995 году, и меньшее здание в Rimini с 54 квартирами, построенное в 1998 году.

За исключением кондоминиума Waves, эти здания были построены после урагана Эндрю в 1992 году в соответствии с более строгими строительными нормами. 3-4х-комнатные квартиры недавно продавались по цене от 500 000 до 1 500 000 долларов. В настоящее время выставлено 11 квартир по цене от 536 тысяч долларов за кондоминиум в здании Rimini и до 1 750 000 долларов за кондоминиум в здании Mirage.

Три здания были построены между 2000 и 2010 годами: две башни-близнецы Solimar по 118 квартир в каждом здании в 2001 году, здание Waverly с 64 квартирами в 2003 году и здание Azure с 81 квартирой в 2005 году. Они положили начало тенденции строительства люксовых зданий с меньшим количеством квартир.

Квартиры в башнях Solimar недавно продавались по цене от 550 тысяч до 1 миллиона долларов за трёхкомнатные квартиры площадью 1260-1740 кв. футов (117-162 кв.м). В настоящее время в продаже имеется 10 квартир по средней цене 1,3 миллиона долларов. Средняя запрашиваемая цена кондоминиума в Waverly составляет 1 150 000 долларов. Самым желанным зданием из этих трёх является Azure. В настоящее время на рынке представлено только 2 квартиры со средней ценой 2 075 000 долларов, а недавние продажи находились в диапазоне от 875 тысяч до 2,35 миллиона долларов.

За последние 10 лет построено 5 новых зданий. Тенденция строительства элитных домов продолжалась: квартиры в зданиях становились больше и дороже. Ocean 7 имеет только 7 таунхаусов и это здание было построено в 2014 году. В настоящее время в продаже есть две пятикомнатные резиденции по цене около 4 миллионов долларов. Fendi Chateau было построено в 2016 году –  в нём 57 квартир. Последние продажи каждой из них превышали 5 миллионов долларов. В настоящее время выставлена на продажу только 1 квартира с ценой предложения 13,6 миллиона долларов.

Комплекс Surf club Four-Seasons имеет два отдельных здания со 129 квартирами, построенные в 2017 году. В настоящее время на рынках представлено 5 квартир со средней запрашиваемой ценой около 15 миллионов долларов. Средний размер резиденции – 3732 квадратных фута (347кв.м). И последнее здание – Arte построено в 2020 году. В нем всего 16 резиденций. В этом году было зарегистрировано 7 продаж с ценами от 9 до 22,5 миллионов.

---

А теперь давайте посмотрим, что случилось с инвенторией в здании Surfside на берегу океана после трагического инцидента в Champlain South два месяца назад. На следующей диаграмме показаны еженедельные уровни инвентории, начиная с января 2021 года. Каждый столбик показывает уровень инвентории по годам.

В качестве примера рассмотрим столбец, соответствующий неделе до обрушения здания. По состоянию на 20 июня 2021 года на рынке было выставлено 54 резиденции на продажу. 11 объектов представлены в зданиях, построенных после 2010 г., 11 – в зданиях, построенных в период с 2000 по 2010 г., 9 – в 90-х годах, 5 – в 80-х годах, в том числе пара квартир в башнях Champlain, 3 – в здании, построенном в 70-х годах, и 15 в зданиях, построенных до 1970 года. 10 находились на рассмотрении, а 2 сделки были закрыты на этой неделе.

В первые 3 недели после обвала не произошло значительных изменений в уровнях инвентории. Несколько квартир были сняты с рынка в старых зданиях. За этот период было даже заключено 5 сделок. Однако в июле мы видим, что на рынок вышли новые квартиры, как в старом, так и в новом сегменте. Единственный малоактивный сегмент – это дома 80-х годов постройки.

---

Теперь посмотрим, что случилось с ценами. Давайте сначала посмотрим на среднюю цену предложения – это фиолетовая линия. Запрашиваемые цены росли, в то время как инвентория снижалась перед коллапсом. Как мы видим, через несколько недель после катастрофы запрашиваемые цены начали снижаться, а инвентория начала накапливаться. Кроме того, вы можете видеть, что за 2 месяца после аварии было завершено всего 12 сделок. Обратите внимание, что 30 сделок произошло за 2 месяца до аварии, и это почти в три раза выше объема продаж после трагедии.

Посмотрим на фактические цены продаж. Красные точки соответствуют индивидуальным продажам. График стал очень загруженным, но хорошо видно, что после катастрофы дорогих сделок не было. Самая дорогая сделка была на сумму всего 1,5 миллиона долларов в последнюю неделю июля. Падение продаж было ожидаемым, поскольку покупатели теперь более осторожно относятся к покупке квартир на берегу океана.

Чтобы упростить картину, давайте отдельно рассмотрим каждый сегмент по годам.

Начнём с построек 60-х годов. Хотя инвентория продолжает расти, мы не наблюдаем снижения цен продажи. Если мы посмотрим на постройки 70-х годов – здесь ещё в июне не было заметной инвентории. А в июле она поднялась аж до 5 единиц. Мы замечаем некоторое снижение запрашиваемых цен с 840 000 в июне до примерно 700 000 в августе.

Если мы посмотрим на сегмент 80-х, то неудивительно, что после обвала здесь не было никакой активности. Ещё до обрушения здания в июне инвентория в этом сегменте была очень низкой. В настоящее время выставлены на продажу только две квартиры: 4х-комнатная квартира в здании Marbella сейчас продается за 1 250 000, а 2х-комнатная квартира в Champlain North стоит 750 000.

В сегменте 90-х значительных изменений нет – сейчас на продажу выставлено 10 объектов, что похоже на уровень до обрушения. Средняя запрашиваемая цена чуть выше 1,2 миллиона долларов, что примерно соответствует уровню до обрушения здания. Стоит отметить, что на прошлой неделе заключены контракты на 2 квартиры, что может свидетельствовать о некотором интересе покупателей к этому сегменту в данный момент.

Теперь перейдем к зданиям, построенным после 2000 года: наблюдается стабильное увеличение, как уровня инвентории, так и средней запрашиваемой цены. За последние 2 месяца инвентория выросла почти вдвое с 10 квартир в конце июня до 18 в конце августа. Средняя цена продажи выросла на 100 тысяч с 1,2 миллиона до 1,3 миллиона. Две продажи произошли в последнюю неделю июля: одна квартира была продана за 1,55 миллиона долларов, а другая – всего за 592 тысячи долларов. И 1 сделка произошла на прошлой неделе –  3х-комнатная квартира за 495 тыс. долларов в здании Waverly.

Если мы посмотрим на самый дорогой сегмент квартир, построенных за последние 10 лет, то изменений в инвентории здесь не произошло – в настоящее время выставлено на продажу 12 квартир. Средняя цена продажи снизилась примерно на 12 процентов с 14,4 миллиона до 12,6 миллиона. Это несущественное отклонение из-за небольшого количества объектов. Однако стоит отметить, что за последние 2 месяца продажи через MLS не регистрировались, в то время как в июне было сделано 3 отдельные продажи: квартира в  Surfclub была продана за 3 650 000 долларов, квартира в Chautau была продана за 7,3 миллиона долларов, а резиденция в Arte была продана за 10,2 млн.

Подведём итог. Мы рассмотрели, что произошло за 2 месяца после обрушения башни в Surfside. В целом существенных изменений в сфере недвижимости нет. Уровень инвентории увеличился незначительно во всех сегментах. Также стоит заметить, что за последние 2 месяца было чуть меньше проданных объектов недвижимости, а также меньше объектов находились в состоянии оформления сделки.

Хотя мы наблюдаем общее снижение средней запрашиваемой цены, в основном это относится к сегменту зданий, построенных за последние 10 лет. Во всех остальных сегментах средняя цена продажи выросла. Больше всего, конечно, пострадали здания, построенные в 80-х годах, так как в этом сегменте не было завершённых сделок за последние 2 месяца.