Кризис кондоминиумов во Флориде: Новый закон — угроза для рынка?

Кризис кондоминиумов во Флориде:
Новый закон — угроза для рынка?

Сегодня мы рассмотрим важную проблему, которая привлекает внимание на рынке недвижимости Флориды — растущий кризис в сегменте кондоминиумов, который может изменить рынок жилья в штате и потенциально повлиять на рынки по всей стране. Этот кризис вызван новыми правилами, введенными для обеспечения безопасности и целостности стареющих многоквартирных домов. Однако эти правила могут иметь далеко идущие последствия, которые могут поставить многих жителей и владельцев недвижимости в затруднительное положение. Давайте разберемся, как мы пришли к этому, что представляют собой эти правила и какие последствия они могут иметь для владельцев кондоминиумов во Флориде.

Текущий кризис берет свое начало в трагическом событии, которое потрясло Флориду и всю страну — обрушении 12-этажного кондоминиума Champlain Towers South в Серфсайде 24 июня 2021 года. Эта катастрофа, унесшая жизни 98 человек, позже была связана с конструктивными дефектами и недостатками в проектировании, которые долгое время оставались неустраненными. В ответ на это законодательное собрание Флориды приняло законопроект SB 4-D в мае 2022 года, целью которого было предотвратить подобные трагедии в будущем.

Новые правила требуют, чтобы все кондоминиумы во Флориде выше трех этажей и старше 30 лет прошли обязательную инспекцию до конца 2024 года. Эти инспекции должны проводиться лицензированным архитектором или инженером, и если будут обнаружены признаки “значительного структурного ухудшения”, требуется проведение более углубленной инспекции. Если проблем не выявлено, следующая проверка назначается через 10 лет, и этот цикл продолжается. Закон также предписывает, что любые необходимые ремонты должны быть начаты в течение года, иначе здание может быть признано небезопасным для проживания.

Приближающийся крайний срок 31 декабря вызвал волну беспокойства на рынке кондоминиумов, особенно в таких районах, как округа Майами-Дейд, Броуард и Палм-Бич, где значительное количество зданий старше 30 лет. В связи с тем, что так много объектов недвижимости требуют инспекций и возможного ремонта, растет беспокойство по поводу того, что доступные ресурсы — инспекторы, инженеры и средства — недостаточны для удовлетворения спроса. Это привело к критике крайнего срока как “произвольного” и нереалистичного, что оставляет владельцев кондоминиумов в отчаянном положении.

Финансовые последствия этих правил являются пугающими, особенно для пенсионеров и жителей с фиксированным доходом. Затраты, связанные с обязательными инспекциями, ремонтом и необходимостью выполнения новых требований к резервным фондам, ожидаются значительными. Ассоциации кондоминиумов, уже находящиеся под давлением, теперь должны доказать, что у них есть финансовые ресурсы для устранения выявленных проблем. Невыполнение этих требований может привести к принудительным мерам, включая возможность признания зданий непригодными для проживания.

Для многих владельцев кондоминиумов финансовая нагрузка просто непосильна. Столкнувшись с перспективой дорогостоящего ремонта и увеличения взносов, тысячи людей предпочитают продать свои объекты до вступления в силу новых правил. Однако рынок наводнен стареющими кондоминиумами, и покупатели с опаской относятся к недвижимости, которая может повлечь за собой значительные дополнительные расходы или ремонт. Это создало избыток непроданных объектов и снизило стоимость недвижимости, особенно в старых зданиях.

Согласно последним отчетам, почти 90% активных объявлений о продаже кондоминиумов в Майами приходится на объекты старше 30 лет. Это привело к значительному дисбалансу на рынке, с избытком старых кондоминиумов и недостатком спроса со стороны покупателей. Многие потенциальные покупатели сознательно избегают объектов, которые могут быть подвержены специальным взносам или дорогостоящим ремонтам, что еще больше усложняет ситуацию для продавцов.

Средняя цена продажи кондоминиумов возрастом 30 лет и старше значительно снизилась — на целых 19% с 2023 года. В то же время цены на новые кондоминиумы растут, что подчеркивает резкое расслоение на рынке. Эта тенденция не ограничивается только местным рынком; эксперты предупреждают, что она может иметь последствия и для других прибрежных рынков США, где также распространены стареющие многоквартирные дома.

Теперь возникает вопрос, как решить растущий кризис, не доводя владельцев кондоминиумов до финансового краха. Некоторые предлагают более гибкие сроки для инспекций и ремонтов, утверждая, что текущие сроки нереалистичны. Другие предлагают альтернативные механизмы обеспечения безопасности зданий, такие как целевая финансовая помощь или поэтапное внедрение новых правил.

Какое бы решение ни было принято, очевидно, что Флорида находится на переднем крае значительной проблемы, которая может изменить рынок недвижимости на долгие годы. Подход штата к управлению этой ситуацией, вероятно, станет моделью — или предостережением — для других регионов, сталкивающихся с аналогичными вызовами в связи с стареющей инфраструктурой.

В заключение, новые правила для кондоминиумов во Флориде, несмотря на их благие намерения, вызвали кризис, который может иметь далеко идущие последствия для владельцев недвижимости, рынка недвижимости и других сфер. По мере приближения крайнего срока 31 декабря многие задаются вопросом, как справиться с этой сложной ситуацией, не потеряв свои дома или сбережения. Будь то через законодательные меры, рыночные корректировки или индивидуальные решения, ближайшие месяцы будут иметь решающее значение для определения будущего рынка кондоминиумов во Флориде.

---